Förebilden för Stockholmshusen var de så kallade Kombohusen. På bilden Trygga Boendet i Halmstad. Foto: Hans-Peter Bloom

Orättvist dyrt att hyra

Antalet svenskar som har svårt att ta sig in på bostadsmarknaden ökar, liksom den relativa kostnaden för att bo i hyresrätt i stället för bostadsrätt. Går vi mot en framtid då ännu färre ska hitta hem, frågar sig Dan Hallemar.

Det finns en fin liten scen i Tony Parkers bok The People of Providence, en intervju- och reportagebok om ett bostadsområde i Londons utkanter. I boken, som skrevs i början av 1980-talet, berättar den 34-åriga Alan hur det gick till när han och hans flickvän Linda efter åtta månader fick en bostad i höghusen i Providence:

”När jag kom hem den kvällen och berättade för Linda sade hon ingenting, hon satte sig bara ner och började gråta. Jag är inte så bra på sådana där saker, jag sade ok, bra, jag går en sväng till puben.”

När han kommer tillbaka har hon lagt en vit duk på bordet, han frågar vad de ska äta: ”Och hon sa: Vänta så får du se, det är strax klart, gå och tvätta dig.”

Vad middagen bestod av? Sardiner på rostbröd.

Många talar om bostadsfrågan, att den måste lösas. Men vad är ”bostadsfrågan”?

Ett svar skulle kunna vara sardiner på rostbröd. En sorts nödvändighet, men inte bara det, utan också en plats att kalla hem.

En lägesbeskrivning av den svenska bostadsmarknaden, den som före 1991 kallades bostadssektorn, ger en dyster bild av möjligheten för många att hitta en sådan plats.

Rapporten med titeln Bostadsförsörjning mer än bostadsbyggande (2018) är utgiven av Länsstyrelsen i Skåne, men framtagen i samarbete med länsstyrelserna i Västra Götaland, Stockholm, Jönköping, Örebro och Gävleborg. I den formuleras i en lakonisk mening hela det bostadspolitiska läget i Sverige:

”Länsstyrelsernas slutsats är att de grupper som har svårt att ta sig in på bostadsmarknaden eller att stanna kvar på bostadsmarknaden av olika skäl inte står i fokus i arbetet med bostadsförsörjningsfrågorna.”

I den sammanställning av byggkostnader som gjordes 
inom ramen för Bostad 2030 (2018), ett ”oberoende forsknings- och kunskapsprojekt” beställt av Hyresgästföreningen och med statistik från SCB, konstaterar man
 att under perioden 2017 till 2027 beräknas produktionskostnaderna för flerbostadshus – inklusive markpris – 
öka med i genomsnitt 3,6 procent per år. I reella kostnader
innebär det en ökning från 2 841 100 kronor per lägenhet 130 till 4 175 386 kronor, en ökning med 47 procent.

Markpriserna, den del av byggkostnaden som kommunerna kan påverka, utgjorde 2017 25 procent av produktionskostnaden, en andel som enligt rapporten
 väntas stiga till omkring 32 procent 2030.

I den utredning för regeringen som utredaren Hanna Wiik presenterade i maj 2018 föreslogs en ny bostadsförsörjningslag för att ”ge kommunerna bättre förutsättningar och ett skarpare yttre tryck att åtgärda bostadsbristen”. Utredningen noterade att ”det i kommunerna saknas en samlad bild av vilka bostadsbehov som inte tillfredsställs på marknaden” samt att ingen kommun gör någon samlad bedömning ”av skillnaden mellan det faktiska utbudet av bostäder på marknaden och det utbud som skulle ge alla hushåll en godtagbar bostad”.

Länsstyrelserna har studerat situationen inom sitt uppdrag från regeringen under sex år. De konstaterar att samtliga utmaningar som fanns när uppdraget påbörjades kvarstår, men också att ”situationen/förutsättningarna för de som av olika anledningar har svårt att få inträde eller etablera sig på bostadsmarknaden har förvärrats”.

De första så kallade Stockholmshusen stod klara i Stockholmsförorten Rågsved i december 2018. Foto: DinellJohansson

LÄNSSTYRELSEN konstaterar att samhället nu (2018) står inför följande utmaningar:

  • Att bygga ett samhälle som motverkar segregation 
och ökade inkomstklyftor
  • Att en permanent bostad är en förutsättning för 
att skapa en trygg uppväxt för alla barn
  • Att producera hyresbostäder till rimliga priser 
i stor skala
  • Att det finns en låg betalningsförmåga hos de 
ekonomiskt svagare och låg betalningsvilja hos de ekonomiskt starkare (som ofta har låga boendekostnader)
  • Att tillgängliggöra bostäder i det befintliga beståndet
  • Att tillhandahålla bostäder för nyanlända både 
på kort och lång sikt

Så ser det ut. Bostäderna kommer bli dyrare att producera, kommunerna har dålig eller ingen insikt i vad som egentligen behövs och behoven är större än någonsin.

Politiskt har bostaden hamnat på hyllan för möjligheter, inte nödvändigheter. I Carina Listerborns bok Bostadsojämlikhet (2019) får röster från Malmös bostadsmarknad komma till tals. När hon hämtar upp ordet ”bostadsojämlikhet” från den brittiske geografen Danny Dorling är det just för att placera in frågan om bostaden i ett samhälle med ökande klyftor, eller kanske egentligen i ett samhälle över huvud taget.

Bostadsojämlikhet kan förstås som skillnader i olika människors möjlighet vad gäller tillgång till bostad och till bostadskvaliteter. Detta begränsar i sin tur livsmöjligheterna för de missgynnade grupperna genom att det påverkar inkomster och välstånd negativt. Det är också en existentiell ojämlikhet, som innefattar (o)möjligheten att bli vuxen – flytta hemifrån, klara sig själv – liksom det är en fråga om hälsa och välbefinnande.

KOSTNADEN FÖR ATT BO i hyreshus har stigit dubbelt så mycket som andra priser medan boendet i det självägda segmentet har blivit billigare, skriver Listerborn. En trea skulle kostat 3 400 kronor men kostar 6 400 kronor – och forskare har visat att 90 procent av den hyreshöjningen beror på politiska beslut.

Samtidigt är Sverige, enligt EU-kommissionen (2018), det land i Europa som har den mest fördelaktiga skattepolicyn för ägt boende. Kommissionen har flera gånger rekommenderat den svenska regeringen att ta bort ränte­avdragen och öka beskattningen av det ägda boendet.

En studie av bostadskostnader och inkomster från OECD (2017) visade att Sverige hade den fjärde högsta kostnaden i relation till disponibel inkomst för hyrt boende men den lägsta för ägt boende (inklusive kostnaderna för lån).

URBAN- OCH BOSTADSFORSKAREN Martin Grander har döpt om allmännyttan till ”Nya allmännyttan” eftersom den, enligt honom, inte längre står för betydelsen ”för allas nytta”. I avhandlingen For the benefit of everyone? analyserar han allmännyttan utifrån ”observationen att dagens bostadssituation i hög grad präglas av ojämlikhet”.

I en fin, förhoppningsfull formulering i avhandlingen skriver Grander: ”Avhandlingens resultat pekar på att allmännyttan, trots en gradvis förskjutning mot affärsmässighet och krav på avkastning, fortfarande har en latent förmåga att motverka bostadsojämlikhet.” En latent förmåga.

Det blir tydligt att allmännyttan, i och med den gradvisa anpassningen till EU:s konkurrenslagstiftning, hamnat i en ny finansiell situation. Att de allmännyttiga bostadsföretagen ska drivas affärsmässigt och med vinstkrav har skapat stora skillnader i landet.

Kommuner väljer att tolka sitt handlingsutrymme väldigt olika, konstaterar Martin Grander. Det blir då avgörande var i landet man bor och hur ens lokala allmännytta väljer att formulera sitt ansvar.

De så kallade Stockholmshusen presenterades i december 2014. Målet med projektet var att sänka produktionskostnaderna med 20–25 procent, hyresnivåerna skulle landa på mellan 1 300 kr och 1 800 kr per kvadratmeter och år, en trea på 70 kvadratmeter skulle ha en hyra på mellan 7 500 kr och 10 500 kr per månad.

Husen skulle också, rapporterade Dagens Nyheter, ha ”varierande god arkitektur samt högt ställda krav på energianvändning, miljö och tillgänglighet”. Enligt Ann­ Margarethe Livh (V), dåvarande bostadsborgarråd i Stockholm, skulle staden också skärpa kraven när man delar ut markanvisningar till byggbolag: ”Vi måste ställa krav på att hålla ner hyran. Det kan också vara ett krav när vi utlyser arkitekttävlingar, att hyran ska vara si och så.”

Husen byggs som lamellhus eller punkthus, i fyra till åtta våningar.

De första husen, som stod färdiga i Rågsved i december 2018, fick en hyra för en normaltrea på mellan 11 000 kr och 11 800 kr i månaden.

Kanske ska det inte förvåna. Eftersom hyran tas ut efter en förhandling och inte baseras på produktionskostnaden, så kvarstår ju vinstkraven på allmännyttan även om produktionskostnaderna minskat. Kan allmännyttan få ut 11 000 kr i månaden så är det allmännyttans uppdrag att se vad annat kostar och ta ut det man kan få. I alla fall i de kommuner där det är så man har tolkat sitt handlingsutrymme.

”Varje kommun ska planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder”, står det i lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Foto: Pia Ulin/Johnér

MARTIN GRANDER SKRIVER i sin avhandling att även om allmännyttan fortfarande har i uppdrag att verka som en del i den generella bostadspolitiken med en god bostad för alla, så tycks det nya uppdraget fått allmännyttan att agera mer mot förstärkt ojämlikhet i boendet, med högre hyror och med ökade krav på hyresgäster.

Stockholmshusen lanserades som ett sätt att förändra det, men tycks inte – ännu – ha lyckats.

Bostadsborgarrådet i Stockholm, Dennis Wedin (M), har gett det allmännyttiga bolaget Familjebostäder i uppdrag att ”analysera projektet, i syfte att komma fram till varför kostnaderna blivit högre än tänkt och hur de kan pressas ytterligare vid kommande byggprojekt”.

Men vad är då en billig bostad? På vilken nivå ska hyran eller priset vara?

Den bostadssociala utredningen från 1945 gäller fortfarande i Sverige. I den slogs det fast att alla har rätt till en god bostad utan särskilda sociala bostäder, och att hyran för en bostad inte får vara högre än att 20 procent av en ordinär industriarbetares inkomst går till hyran för en bostad på två rum och kök.

Medellönen i Sverige var 34600 kronor per månad 2018, vilket med ovanstående räkneexempel ger en månadshyra för en tvåa om cirka 7 000 kr per månad. Ett mer rimligt mått skulle vara att ta en yrkesgrupp som har svårt att ta sig in på marknaden med sin lönenivå, säg en barnskötare som tjänar i snitt 23 600 kr per månad. Det ger, med den generella bostadspolitikens gamla mått, en maxhyra om 4 700 kr för en tvåa.

Men man kanske inte ska gräva ner sig i gamla riktlinjer.

För att få det nuvarande statliga investeringsstödet för byggande av billiga hyresbostäder får en lägenhet på 50 kvadratmeter kosta max 6 460 kr i månaden i Stockholm och max 5 625 kronor i övriga landet. Kanske kan man ta det som ett statligt mått på billigt.

De siffrorna ska alltså jämföras med Stockholmshusens hyra om 11 000 kr i månaden för en normaltrea.

Förebilden för Stockholmshusen var de så kallade Kombohusen som Sabo, numera Sveriges Allmännytta, tog fram för västra Sverige. De var, liksom Stockholmshusen, standardhus som skulle ge billigare bostäder. Svensk Allmännytta har genom året skapat ett sortiment av typhus som kommunerna kan beställa, med namn som Kombohus Bad, Kombohus Plus, Kombohus Mini, Kombohus City, Kombohus Kvarter och Kombohus Trygg.

En trea på 65 kvadrat i Stenungsund landade på cirka 10 000 kr i månaden, vilket är 25 procent högre än regeringens krav för investeringsstödet. Men i till exempel Strömstad lyckades man pressa priserna på en tvåa från 8 000 kr i månaden till 5 900 kronor, alltså nästan ner till nivån för investeringsstödet.

Örebro har med sin Örebromodell för nytt bostadsbyggande också siktat på billigare hyresbostäder. I kvarteret Norrstjärnan i Örebro har man fått statligt investeringsstöd och har dessutom en hyresmodell med en rabattstege. Grundhyran för en trea är 9 321 kronor per månad men med rabatter inräknat skulle det bli som följer:

■ År 1: 7 457 kr/mån
■ År 5: 7 841 kr/mån
■ År 10: 8 430 kr/mån

OCKSÅ HÄR HAMNAR MAN trots allt över den statliga idén om billiga bostäder, men under Stockholmshusens kostnader. Och här syns ett allmännyttigt bolag som ger rabatter. Grundhyran, så som den förhandlas fram, är fortsatt långt över det möjliga för de flesta med lägre eller normal inkomst, men det allmännyttiga bolaget kliver in och tar en risk, eller ett ansvar, beroende på hur man ser det. Det är kanske detta som är den ”latenta förmåga att motverka bostadsojämlikhet” som Martin Grander skriver om.

En annan allmännytta, Svenska Bostäder i Stockholm, tog tillsammans med organisationen jagvillhabostad.nu fram konceptet Snabba Hus, ett projekt med flyttbara lägenhetsmoduler som byggs på tomter som väntar på att detaljplaneras, med tidsbegränsade bygglov på som mest femton år. Mobila bostäder som sedan kan flyttas.

Hyran i det senaste projektet i Råcksta i västra Stockholm kommer preliminärt att bli 5 350 kronor för en etta på 33 kvadratmeter, vilket motsvarar det tänkta taket för Stockholmshusen. Till skillnad från Stockholmshusen är det här ett projekt drivet ur en gräsrotsrörelse. Som exempel på hur allmännyttan kan motiveras att utnyttja sin latenta förmåga att bygga till mer överkomliga hyror fungerar det också.

Men husen är också en sorts tillfälliga bostäder, även om man eftersträvar kvalitet, byggda för att flyttas och inte för en långsiktig förvaltning i en stadsmiljö.

I rapporten Det är dyrt att bygga billigt för Centrum för boendets arkitektur på Chalmers (2019) varnar arkitekten Kajsa Crona för att bygga billiga och små bostäder: ”Ur ett samhällsekonomiskt perspektiv är detta en farlig väg. Det förstärker den segregation som redan är ett problem, och ökar klassklyftorna ytterligare.”

I dag, menar Crona, missgynnar regelverken hyreshus som byggs för långsiktigt ägande och med hållbara material, trots att ”det är dessa fastigheter som borde byggas”. Med dagens system med avskrivningstider och nedskrivningspraxis för hyresrätter premieras billigt framför hållbart, menar hon.

Mycket av det fokus som handlar om billigare bostäder hamnar av tradition i Sverige på hyresrätten. Det är också därför den enda bostadspolitiska satsningen som finns är investeringsstöd för hyresrätter.

Men historiskt så var egentligen ägandet en viktigare del i rörelsen att bygga bostäder för de växande städernas arbetare under 1900-talets första decennier. Det var genom det kooperativa ägandet, i till exempel HSB eller Riksbyggen, som arbetarna skulle få egenmakt. Det finns också de som menar att det är i ägandesegmentet som de nya bostäderna som kan efterfrågas av fler ska finnas.

Ett pilotprojekt i den här genren, som ännu saknar något som helst stöd från statligt eller kommunalt håll, är HSB:s projekt HSB Dela, en köpmodell där unga (18– 29 år) bosparare i HSB erbjuds att köpa en bostad med lägre kapitalinsats genom att HSB går in som med finansiär och samäger bostaden i tio år. Pilotprojektet finns i Göteborg, i bostadsrättsföreningen Blanka i Lindholmshamnen.

I VÄNTAN PÅ ett nytt statligt finansieringssystem för bostäder, som kan kombinera den goda bostaden med den tillgängliga, kommer den här typen av marknadsdrivna innovationer dyka upp. Helt enkelt för att det finns segment på marknaden som efterfrågar dem. Men här finns också en möjlighet för kommunerna att understödja innovationer genom att använda den största maktfaktorn man har, nämligen marken som man äger, i de flesta svenska kommuner en ansenlig del.

Om man vill, vill säga. Viljan tycks trots allt svag, i alla fall om man räknar antalet trovärdiga projekt för billiga hyresbostäder och allmännyttans och kommunernas svaga intresse att förändra detta faktum.

Vi kommer, som det verkar, fortsätta leva i en verklighet där sardiner och bröd i ett eget hem är en möjlighet för allt färre.

 

 

Dan Hallemar
Dan Hallemar är journalist och landskapsarkitekt. Dan är förläggare på Arkitektur förlag, redaktör på tidskriften Arkitektur och driver tillsammans med Håkan Forsell podcasten Staden.

Annons:

Mer innehåll om ämnet