Matilda Bäcklund är arkitekt och driver Maestrale Arkitektur. Foto: privat

Byggnadsvårda även hyresrätter

Att slänga ut originalinredning för att höja hyror är ohållbart. Skapa incitament för att renovera hyresrätter utan att chockhöja hyrorna, skriver Matilda Bäcklund.

lötsligtendagliggerenhögmed slaktade 1930-talskök på trottoaren utanför sitt forna hem, ett centralt beläget fler- bostadshus med hyresrätter i Stockholm. Inom kort kommer högen att forslas bort, men i väntan på det botaniserar grannarna i huset mittemot efter välbevarade delar. Deras eget hus är en bostadsrättsförening, byggt samma år som huset vars originalkök nyss rivits ut.

Originalbeslag, teakskivor och specerihyllor av glas är åtråvärda attribut i en funkislägenhet. Varför köpa dem nyproducerade – och ganska dyrt – i en byggnadsvårdsbutik om man kan få dem gratis på gatan? Vid behov av renovering och montering får lägenhetsägaren dessutom ROT-avdrag för 30 procent av arbetskostnaden.

I huset som renoveras får hyresgästerna arbetsytor i bekväm arbetshöjd, effektiva köksfläktar, diskmaskin, bättre spis och integrerad mikrovågsugn. För en grupp hyresgäster innebär moderniseringen ett stort lyft trots hyreshöjningen på 40 procent. För en annan grupp innebär det sorg över att mista en del av atmosfären i sitt hem, och för en tredje grupp är konsekvensen att inte ha råd att bo kvar.

Självfallet föredrar en del modern standard framför patinerad originalinredning, men i många fall är det inte uppgradering av maskinell utrustning som är det primära underhållsbehovet, utan annan kostsam  renovering som inte berättigar till hyreshöjning enligt bruksvärdessystemet. Materiell och maskinell standardhöjning blir således en förevändning för att finansiera till exempel ett stambyte och höja hyran.

I samband med hyreshöjningen ökar också värdet på fastigheten.

En fastighet som är över 80 år kräver naturligtvis en del underhåll, inte bara i de enskilda bostäderna utan i samtliga delar. Varför får inte hyra tas ut för det?

Hyresnämndens definition av bruksvärde lyder så här: ”En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel.” Egenskaper som är svåra att mäta men som vi vet spelar roll på den övriga bostadsmarknaden, såsom arkitektonisk finess och atmosfär, är ovidkommande vid hyressättningen. Lägenhetens bruksvärde är således oberoende av vem som för tillfället bor i den. Detta är förvisso en sanning med modifikation, exempelvis har låg diskbänkshöjd högt bruksvärde för en kort person.

Det är paradoxalt att det som rivs ut i det ena huset är åtråvärt i det andra och kanske till och med ökar värdet på bostadsrätterna. Sannolikt värdesätter den som hyr och den som äger med ungefär samma måttstock. Synd för hyrestagarna och kommande generationer att vårt system saknar incitament för kulturmiljövård av hyreshus.

Så varför inte öka incitamenten för byggnadsvård? Incitament som minskar slöseri, belönar underhåll och som törs värna det där sinnliga, icke mätbara!

Ett par förslag:
■ Inför ett hyresrättsanpassat ROT-avdrag
■ Uppdatera hyressättningssystemet så att renovering av exempelvis originaldetaljer berättigar till hyreshöjning på samma sätt som installation av mikrovågsugn och diskmaskin. Det bör också vara möjligt att ta ut hyror som täcker underhåll och renovering i gemensamma utrymmen

För det första skulle sporrar som dessa bidra till att utjämna den orättvisa skattemässiga fördel som det ägda boendet innebär jämfört med det hyrda. För det andra skulle arkitekter garanterat få fler renoveringsuppdrag från privata hyresvärdar.

Framför allt tarvas incitament så som skattereduktion för att rädda miljöer likt fallet med 1930-talsköken, i allt från äldre hus till de välplanerade 1960-talslägenheter som nu standardhöjs på många ställen i syfte att höja hyror. Det handlar om kulturmiljöer som med sina material, detaljer, former, färger, rymd och patina har en atmosfär med stora känslomässiga värden för såväl brukare som ägare. Gör det enkelt och självklart att vårda dem väl!

 

Matilda Bäcklund är arkitekt och driver Maestrale Arkitektur.

Annonser:

Annons:

Mer innehåll om ämnet