I början av 1900-talet gjorde Stockholms stad de första stora markköpen utanför staden för att skapa möjlighet till bostadsbyggande. På Enskedefältet byggdes under 1930-talet de karakteristiska enfamiljshusen som står kvar i dag även om de flesta har fått varierande tillbyggnader. Foto: Petter Cohen.

Makten över marken

En stad är en begränsad yta där värden ständigt omfördelas. Med Stockholm som exempel berättar Mats Deland om de verktyg som styr fördelningen av makt och värde i staden.

Vid kanalen längs Hornsbergs strand i Stockholm rasade sommaren 2019 en bitter strid mellan ägarna till en populär kebabrestaurang och den bostadsrättsförening som restaurangen var hyresgäster hos. Det fanns rimliga skäl bakom konflikten, en nattöppen restaurang kan ge upphov till oväsen som stör i en boendezon. Men konflikten gällde även andra aspekter av samexistensen, särskilt när gäster kom från fattigare områden och det började pratas om kulturella skillnader och boendesegregationens konsekvenser. Hornsbergsstranden blev ett modernt och oavsiktligt Nevskij Prospekt, esplanaden i S:t Petersburg, där klasskillnaderna markerades och exponerades mellan de spatserande sällskapen. 

För den som sysslar med stadsplanering är det vedertaget att värdet på marken tätt sammanhänger med det värde samhället tillmäter de människor som finns på den. De lägst värderade människorna bor på överblivna och väntande markbitar, i tältläger och jordkulor, såväl i dag som under 1870-talets bostadskris. Samtidigt skapas arkitektur med syftet att ge en ytterligare accent åt höga markvärden, ungefär på samma sätt som dyra kläder utformas för att framhäva kulturellt idealiserade kroppsformer. Det ska gå att se vilka tomter som kostat mest och var de bor som samhället värderar högst. Ibland kan det vara svårt att se vad som kommer först, de stegrade markvärdena eller prospekteringen av de byggnader som ska manifestera dem. Vi har levt under dessa betingelser under några decennier nu, och börjar glömma att de inte är en oundviklig ordning. Under större delen av 1900-talet var ambitionen att kontrollera markvärdestegringen och dess konsekvenser, snarare än att stegra och smycka den.

Det klassiska året i den svenska urbana markvärdespolitiken är 1904. Det var då Stockholms stad för första gången valde att köpa mer omfattande landområden bortom kommungränsen. Tidigare hade mindre förvärv förekommit, framför allt för att säkra vattentäkter, men med början 1904 handlade det i stället om att köpa upp hela gods för att på deras marker bygga bostäder i stor skala. Ännu ett par decennier efter de stora köpen fortsatte striden om vad staden skulle göra med de nya områdena: sälja dem (med vinst) till byggherrar eller upplåta dem med den nya typ av arrende (tomträtt) som infördes vid ungefär samma tidpunkt. 

En politik som byggde på att köpa och sälja hade sedan länge praktiserats i det egentliga stadsområdet, och det var i sådana områden som jordkojorna och tältstäderna förlades när bristen på bostäder blev som värst. Det kunde dröja tiotals år innan staden lyckades sälja den mark den köpt för dyra pengar till lämpliga exploatörer, men när det väl skedde var förtjänsten oftast god och kunde användas till att bekosta gator, vatten och avlopp i de nya stadsdelarna. Sådant var viktigt i en tid när stadsbränder och kolerautbrott ännu var reella risker att hantera. Nackdelen med den politiken var lika uppenbar: staden drev i och med den själv upp prisnivån för den mark som återstod att köpa upp. I sista hand var det, som historikern Hossein Sheiban påpekat, hyresgästerna i de trånga hyreskasernerna som fick ta notan för de enorma belopp som hamnade i privata markspekulanters fickor. 

INGEMAR JOHANSSON FRAMHÅLLER i ”Storstockholms bebyggelsehistoria” (1987) att markägoförhållandena hade en helt avgörande betydelse för hur staden skulle kunna expandera. I norr var staden instängd av de stora statliga – kungliga och militära – egendomarna och ett avgörande ögonblick var kanske när statens representanter 1903 försökte kapitalisera på bostadsnöden och sälja det militära övningsfältet Gärdet till ett överpris. Förslaget rimmade inte alls med de nya planeringsidéer som samtidigt kom från Österrike och Storbritannien och som förespråkade ett luftigare och mindre regelbundet byggnadssätt än kvartersstadens. Beslutet att köpa Enskedeegendomen i söder var på det viset också något av Stockholms självständighetsförklaring från de statliga propåer och egendomsskiften som hade styrt dess utveckling sedan begynnelsen på 1200-talet.

Den stadsform som etablerades med början i det som i dag kallas Gamla Enskede fick ett karakteristiskt utseende med låga enfamiljshus (i praktiken hyrdes åtskilliga rum snart ut till släktingar och ensamstående), omgivna av tvåvånings hyreshus och affärslokaler och medeltidssnirkliga stadsplaner ritade av den Camillo Sitte-inspirerade stadsarkitekten Per Olof Hallman. Det var från början en pionjärverksamhet och varje nytt beslut om ytterligare markköp innebar både hårda debatter i stadsfullmäktige och stora spekulationsvinster för de markägare som i rätt tid köpt in sig i den mark som omgav den expanderande storstaden. 

Det finns ännu ingen heltäckande studie av historien bakom de markköpen, och den korruption som möjliggjordes genom att stadens styresmän ofta själva hade substantiella intressen i den privata markspekulationen. Utan tvivel försvann stora summor i hanteringen som hade kunnat komma till bättre användning. Men i det långa loppet var de uppblåsta priserna ändå överkomliga. 

Festlig uppslutning kring resningen av det tusende småhuset på Enskede­­fältet i september 1932. Foto: Svenska Dagbladet.

STOCKHOLMS STADS MARKKÖP hade drag av det Marx kallar ursprunglig ackumulation, den mer eller mindre ljusskygga verksamhet som etablerade de egendomsförhållanden eller property rights som möjliggjorde ett ekonomiskt system byggt på utbyte av varor och tjänster. Många kunde sedan lämna scenen efter att ha tillförsäkrat sig själva eller åtminstone sina arvingar en ekonomiskt bekymmersfri tillvaro på stadens bekostnad. Den verklighet som köpen skapade när de väl var genomförda var något helt annat. Till sin omfattning har de motsvarigheter bara på ett fåtal platser i världen, och då handlar det om städer som vuxit fram under väldigt speciella omständigheter. Det är inte för mycket att säga att Stockholms stad genom en serie stora och dyrbara markköp under de första två tredjedelarna av 1900-talet med full, till och med ofta stötande frikostig, kompensation faktiskt socialiserade tomtmarknaden runt Stockholm och lade den under demokratisk kontroll.

Det fanns som sagt goda skäl till detta. Staden såg hur eländiga stadsdelar styckades av utanför stadsgränsen och utgjorde rena hälsofaror inte bara för de olyckliga som trängdes ihop i deras kåkar. På landsbygden, dit exempelvis Liljeholmen hörde, fanns vid den här tiden väldigt få regleringar. 

Men inte heller inom kommungränsen kunde staden bestämma själv. Det kommunala planmonopolet kom först 1947, och fram till dess kunde staden bara se på när områden planerades och byggdes med hänsyn snarare till maximal avkastning för tomterna än till en fungerande stadsstruktur. Den nya stadsplanelagen 1907 gjorde viss skillnad, men om staden verkligen ville gestalta sin expanderande form var det fortsatta ägandet ett oöverträffat medel. Stadsdelarna på stadens egen mark, vilket i stora drag innebär de områden som omfattas av de gröna tunnelbanelinjerna både söder och väster om staden, fick också ett karakteristiskt och välordnat utseende som bidragit till att de i hög grad fortfarande är attraktiva, om än alltmer gentrifierade.

DET ÄR VIKTIGT att komma ihåg att det inte handlade om subventioner. Stadens områden betalade sina egna kostnader vad gällde markpriser, byggnader och anläggningar. Det enda undantaget från den regeln är de delvis statsstödda barnrikehusen. De lämnade också stora bidrag till att röja upp i de privat avstyckade områden som undan för undan övergick i kommunal ägo. Därmed betalade de, eller rättade sagt deras invånare, som huvudsakligen var från arbetarklassen, också kostnaderna för den markspekulation som föregått markköpen. 

Vad de däremot inte betalade var kostnaderna för en fortsatt spekulation med deras tomter. De kommunala markköpen tog, som den sydkoreanske forskaren Heon-Joo Park visat, loven av den generella markprisökningen i regionen. Efter krigsåren på 1910-talet kunde staden presentera den ena imponerande stadsplanen efter den and­ra på de nya områdena och mättade därmed marknaden så att de privata styckningsbolagen drevs i konkurs. När marken inte längre ökade i värde lika starkt försvann också deras marginaler och möjligheter att investera. Men den utvecklingen hade sina gränser, den sträckte sig inom det område där stadens innehav kunde dominera marknaden. Samtidigt drevs priserna upp på mer avlägset belägna områden, utanför den nya kommungränsen efter inkorporeringen av socknarna Brännkyrka (1913), Bromma (1916) och Spånga (1949). Ett exempel på detta, som Ingemar Johansson betonar, är hur staten upprepade sin utpressningstaktik från seklets början i samband med försäljningen av övningsfältet i Järva 1965. Tillsammans med krav från byggföretagen på industriella och storskaliga byggnadsmetoder tvingade markpriset då fram en stadsplan som med sina räta led och storväxta täta kolonner påminde mer om områdets militära bakgrund än om sorgfällig stadsplanering. Det finns fler exempel av liknande slag i de Lex Bollmora-städer som byggdes efter att staden med hjälp av en lagändring fick möjlighet att bygga bostäder i egen regi också utanför kommungränsen.

Generellt sett innebar stadens stora markinnehav en förskjutning från arkitekternas till stadsplanerarnas yrkesgärning. Redan i Gamla Enskede finns några exempel på de ”typhus” med litet omfång och höga branta tak som lanserats på 1909 års Stockholmsutställning. Men 1927 lanserades självbyggandet av delvis monteringsfärdiga hus i stor skala genom Fastighetsnämndens Småhusbyrå och dess förfabricerade kataloghus som på kort tid kunde resas av släkt och vänner på tomträttstomterna, naturligtvis under övervakning av stadens och Tomträttskassans inspektörer. 

ÄN MER AVGÖRANDE blev den stora fejden om smalhus. Den rasade 1930–35 mellan stadsplanedirektören Albert Lilienberg och fastighetsdirektören Axel Dahlberg inför byggandet av den berömda Vita staden på Hammarbyhöjdens klippor mittemot östra Södermalm. Bortsett från det i sig anmärkningsvärda att ett sådant vackert och centralt läge användes för arbetarbostäder handlade striden om huruvida hyreshusen på stadens egna tomter skulle bebyggas med så kallade tjockhus, vilket när det handlade om små arbetarbostäder innebar hörnlägenheter, eller som genomluftningsbara smalhus. De var visserligen dyrare per ytenhet men betydligt lättare att ventilera och därmed fördelaktiga för vad som då var Europas mest trångbodda befolkning i en tid när TBC ännu var en massdödare. Smalhusen var också möjliga att placera optimalt för ljusinflödet dagtid och kom att känneteckna en helt egen stadstyp, hyreshus i park, som inte bara i Stockholm blev dominerande ända fram till 1960-talets miljonprogram.

Kombinationen av markägande och kontroll över kreditväsendet gav Stockholms stad en unik form av makt över sin utveckling under viktiga delar av dess expansion. Efterkrigstidens planmonopol förstärkte den maktpositionen, men var inte avgörande. Liksom Stockholm från början inspirerats av Frankfurt am Main kopierades politiken, som Ingemar Johansson påpekat, tidigt av kranskommunerna Täby och Upplands Väsby. 

Det finns fortfarande relativt lite forskning om det här skedet, Tord Strömbergs bok om Örebro från mitten av 1980-talet är den mest grundliga utredningen om markpolitiken i en stad utanför Stockholm. Rollen som markägare och kreditgivare gav också kommunen extra kontaktytor till områdenas invånare. Kommunens stadsplaneområden var länge delar av den tidvis mycket radikala ”röda hästskon” i stadens ytterområden. Ändå lyckades den, som jag visat i min avhandling ”The Social City”, skickligt utnyttja det lokala föreningslivet som styrverktyg gentemot invånarna. Staden kunde därmed frambringa ett stadsliv efter de mönster den eftersträvade.

UNDER DET LÅNGA socialdemokratiska regeringsinnehavet integrerades markpolitiken i den bostadspolitik byggd på klassblandning och integration som kännetecknade perioden fram till 1980-talet. När hyreshusbyggandet på stadens egendomar inleddes runt 1930 fördelades tomterna i stort sett jämnt mellan allmännytta (inklusive barnrikehus), privata hyresvärdar och bostadskooperationen, och det innebar i sig en social integrering, inte minst i skolorna. Privata byggmästare som Olle Engkvist blev, liksom HSB:s ledning, viktiga aktörer i den här processen, även om de stod på olika sidor i striden mellan smalhus och tjockhus. 

Även hyresgäströrelsen hade stor betydelse, nyligen förtjänstfullt utredd av historikern Hannes Rolf. De statliga bygglånen från tjänstepensionsfonderna kopplades både till det kommunala planmonopolet och till tomträtten som upplåtelseform. På så vis genomfördes till mitten av 1970-talet vad bostadsforskaren Evert Vedung kallar en närmast fullständig socialisering av bostadsbyggandet. Vedung, själv öppen motståndare till den här politiken, har samtidigt visat att det var en politik som omfattades även av borgerliga partier i olika konstellationer ända fram tills Socialdemokraterna förlorade rege­ringsmakten på 1970-talet. Under regeringen Bildt på 1990-talet revs slutligen de flesta av restriktionerna upp. 

Arkitekturforskaren Lina Olsson visade för ett par år sedan hur tomträtten genom kraftigt differentierade avgälder integrerats i den nyliberala stadsbyggnadsregimen. Det är inte bara ägandet utan även hur det förvaltas som spelar roll, och den forskning som producerats på senare tid har betonat tomträttens administrativa problem snarare än dess maktpolitiska möjligheter. I större kommuner har det bildats täta samarbeten med ett fåtal byggföretag, och det är svårt för både konkurrenter och medborgare att få insyn och kunna påverka. I mindre kommuner saknas ofta den administrativa och juridiska kompetensen för att hantera de komplicerade avtalen. Tomträtten skapades inom ramen för ett administrativt system där de offentliga myndigheterna ökade sin makt över städernas expansion på marknadens bekostnad. Den visade sig vara ett verktyg som kunde användas för att öka det demokratiska inflytandet och för att sanera och modernisera städerna under lång tid. Men det går också att använda den för att öka marknadens makt, åtminstone inom vissa gränser.

NÄR DET HÄR SKRIVS har Svea hovrätt, sannolikt slutgiltigt, avgjort tvisten mellan bostadsrättsföreningen och kebabrestaurangen vid Hornsbergs strand. Båda parter är nu överens om att den rättsliga tvisten enbart gäller vilka nattliga störningar som kan tillåtas i samband med stängningen av en restaurang. Frågor om ”kebabfett, rasism eller andra problem kopplade till Hornsbergs strand”, som föreningen skriver i sin inlaga, får avgöras i andra fora. Det är samtidigt frågor som på ett symboliskt plan hanterar den stadsform som blir resultatet av en marknadsstyrd expansion, där värden av alla slag drivs in mot centrum. Tomträtten var ett verktyg för att ta makten över utvecklingen och utveckla ett balanserat stadslandskap. Så kan den fortfarande användas, men det förutsätter politiska beslut på både nationell och lokal nivå. 

Mats Deland är docent i historia.

Mats Deland