Marmorlinjen är en konstnärlig gestaltning i Kristianstad, skapad av konstnärerna Anna Högberg och Johan Tirén för Statens konstråd 2019. Foto: Ricard Estay

Bostaden och varans makt

Bostadens roll som handelsvara avhandlas i Malin Zimms bidrag till den nyutkomna boken Tiotalets svenska bostad. Arkitektur publicerar ett utdrag. 

Som investeringsobjekt är bostadsfastigheter fantastiska varor. De ger en hög avkastning på investeringen, de genererar hyresintäkter och går att belåna, det går att kliva i och ur ägande snabbt och bostäder finns överallt i världen. Och överallt finns människors behov av att ha någonstans att bo. Det speciella med bostadsmarknaden är att människor lever sina liv inuti handelsvaran.

Något som tydligt präglat tiotalets svenska bostad är att den i allt större utsträckning kommit att bli en global handelsvara. Skillnaden mellan dagens fastighetsmarknad och gårdagens är de stora volymer bostäder som köps och säljs av kortsiktiga aktörer, och att uppköpen följer samma mönster: köp, renovera, sälj. När bostaden renoverats och hyran höjts har de flesta boende inte råd att bo kvar. De knuffas ut ur sina bostäder och in i en allt mer desperat brist på boende till rimlig kostnad. Stor­­­leken på fastighetsaffärerna står i relation till den exceptionellt stora tillgången på kapital som ska investeras på en global marknad. För de boende råder brist på bostads­­­marknaden, men för investmentbankerna finns ett överflöd av billiga bostadsbestånd att köpa upp.

Tiotalet var ett årtionde klämt mellan två kriser: 2008 års finanskris och 2020 års coronapandemi med världsekonomiska konsekvenser. Att det var just fastighetsmarknaden, i synnerhet den amerikanska, som var början till slutet på investmentbankernas fall vet vi i dag.

Åren efter millennieskiftet ökade priserna på bostäder och fastigheter i snabb takt. Räntekostnader och amorteringar sköts på framtiden medan lånen rullade på. 2007 stod det klart att de amerikanska investment­­bankerna hade problem med subprime-lånen, som be­­­viljats lån­­tagare med låg kreditvärdighet. Orsaken var de över­­värderade och överbelånade bostäderna, den svaga arbetsmarknaden, låntagarnas låga åter­­betal­­­nings­för­­­måga och inte minst finansmarknadens förmåga att förpacka sina ”produkter” i komplicerade kedjor av vidare­­­­­­­­för­säljning av lånen.

Reaktionerna på dessa förhållanden har inte uteblivit – bostaden har gått från social rättighet till handelsvara, men hittills har varken politisk kraft eller sociala intressegrupper rått på fenomenet. Dokumentärfilmen Push (2019) av Fredrik Gertten blev för många en ögonöppnare. Där får vi följa Leilani Farha, som fram till april 2020 var FN:s rapportör om rätten till bostad. Farha pratar med boende som knuffats från en bostad med rimlig hyra, ut i en allt hårdare tillvaro präglad av bostadssegregation och i dess följd allt djupare sociala klyftor.

Något som skiljer denna bostadskris från tidigare är att den sociala osäkerheten drabbar människor med medelinkomster, vilket beror på att löneutvecklingen inte har hängt med kostnadsutvecklingen för bostäder. Det som tidigare ”endast” drabbade låginkomsttagare har nu spritt sig till medelklassen. Denna isärslitning av samhället ger bränsle åt alltmer extrema politiska grupperingar som skadar demokratiska grundvärderingar, vilket i sin tur ger dåliga förutsättningar för att ta upp kampen mot sociala orättvisor. ”Knuffen” sätter i gång en dominoeffekt av negativa samhällseffekter, från individens stress och psykiska ohälsa till skakningar i hela demokratibygget.   

Den 1 januari 2011 trädde en ny lag i kraft, enligt vilken allmännyttiga bostadsbolag ska bedriva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer. Sedan dess är det alltså allmännyttan som ska anpassa sin verksamhet till marknaden, för att inte skapa konkurrens. Men de allmännyttiga bolagen ska fortfarande förvalta bostadsfastigheter med hyresrätter, främja bostadsförsörjningen och låta hyresgästerna ha inflytande över sin bostad och bolaget. Bolagen får alltså inte skapa fördelaktiga villkor för hyresgäster, eller erbjuda annat stöd som privata hyres­värdar inte kan konkurrera med. Från 2011 ställer alltså kommunerna marknadsmässiga avkastningskrav på sina allmännyttiga bostadsbolag. Då lagstadgades det om att bostaden ska vara en vinstdrivande vara, även om det finns ett visst tolkningsutrymme i hur avkastningskraven beräknas och bestäms.

På den i lag konkurrensskyddade bostadsmarknaden finns givetvis långsiktiga och seriösa privata bostads­­företag, men en ny aktör med en enkel affärsstrategi är
på väg att dominera bostadsmarknaden, inte bara i ­Sverige utan över hela världen. Det amerikanska risk­­­kapitalbolaget Blackstone gick in på den av krisen försvagade globala bostadsmarknaden och köpte upp tusentals överbelånade fastigheter under 2009 och 2010 och andra liknande aktörer har haft det senaste decenniet på sig att uppnå och befästa sin position som världens största fastighetsägare, enligt Fortune. Med lokala kontor över hela världen är det troligt att Blackstone ökar sina investeringar genom att vara först på plats att köpa upp företag som drabbats under coronapandemin. Pensionsfonder, försäkringsbolag och privatkapital känner sig väldigt trygga med fastighetsdelen i sina ägarportföljer, det är en god affär med flera avkastningsmöjligheter.

Blackstone gjorde sitt inträde på den skandinaviska fastighetsmarknaden 2015. Den svenska bostadsmarknaden är föremål för internationella investerares intresse, och den svenska staten gör det lätt för riskkapitalet att agera efter sin ultimata strategi. Mycket talar för den nordiska fastighetsmarknaden: starka länder med låg skuldsättning i förhållande till BNP och god tillväxt. I Sverige finns dessutom ett stort bostadsbestånd som är lågt värderat, inte så gammalt och mycket välbyggt: miljonprogrammet.

Den svenska staten bemöter kritiken mot den svaga hållningen med hänvisning till att bostadsfrågan är kommunernas ansvar. Men om den svenska regeringen skulle vilja ta ansvar i frågan finns det en del åtgärder att vidta på nationell nivå som redan har tillämpats i andra länder i samma situation, exempelvis Tyskland och Kanada. För att förhindra uppenbar spekulation kan en hög skatt införas på affärer där bostaden säljs vidare direkt efter uppköp. Hyresgäster kan genom reglering skyddas mot orimliga hyresuttag från ägaren. För att stävja en helt finansialiserad bostadsmarknad kan staten förhindra försäljning till en och samma ägare, men det kräver också kännedom om hur ägarstrukturer kan maskera att köp leder till en och samma ägare.

Hur står sig Sverige när det gäller skydd mot finansialiseringen av bostadsmarknaden? Ansvaret ligger på kommunerna, men det finns många exempel då kommuner med bostadsbrist och högt behov av att kunna erbjuda billiga bostäder agerat mot invånarnas vilja och sålt ut stora delar av fastighetsbeståndet. Oavsett politiskt styre har svenska kommuner hellre valt att sälja sina bostäder än att bemöta det stora lokala engagemanget i att behålla bostäderna i kommunal regi. Orsaken anges ofta vara att försäljningen måste göras för att kommunen ska ha råd att bygga nya bostäder.    

Kapitalet rör sig globalt, och en allt större tillströmning av kapital har skapats genom växande pensionsfonder. Under 2020 nådde det amerikanska risk­­­kapitalbolaget Blackstones globala fastighetsinnehav ett värde av 250 miljarder euro. Anledningen till att investmentjättar som Blackstone har fått detta utrymme på fastighetsmarknaden är i grunden att det finns ett enormt uppsamlat kapital som söker investeringar, där bland annat statliga pensionsfonder och enorma privata kapitaltillgångar placeras i marknader där det finns möjlighet till hög avkastning. Blackstone är således fastighetsägare trots att deras primära roll är kapitalförvaltare, med konsekvensen att deras affärsmodell måste generera avkastning, vilket inte är förenligt med bibehållen hyresnivå. Hyrorna måste höjas för att affärsmodellen ska visa rätt siffror. Avkastningskraven på Blackstones fastighetsägande ligger på mellan 20 och 30 procent per år. Ägarskapets längd bestäms av fondens livslängd: ägare får ut sina pengar när fonden avslutas, vilket den gör efter tre till sju år.

Det kan också nämnas att ytterligare en fördel för riskkapitalbolagen är att ägandet, som ofta sker i form av fastighetsfonder, är skattebefriat i många länder. Konfronterade med farhågor från hyresgäster och olika aktionsgrupper som skapas i finansialiseringens spår bemöter Blackstone kritiken med att det saknas andra aktörer som är beredda att köpa och äga fastigheter på hyresmarknader i världen.

Det 500 meter långa verket Marmorlinjen förbinder Hjärtebackeparken med Gamlegårdens bostadskvarter via Drabantvägens småhus i Näsby, Kristianstad. Foto: Ricard Estay

Så här långt i texten har det mest handlat om den marknad där det inte råder brist på bostäder: den där internationella aktörer köper upp hela fastigheter. Men hur har bostaden utvecklats som handelsvara, sett ur boendeperspektivet? Allmännyttan, som har haft en stark roll i det svenska välfärdsbygget, har en allt svagare ställning i tiotalets Sverige. Utförsäljningen av allmännyttiga bostäder inleddes redan på 1980-talet men nådde en topp runt millennieskiftet, och bostadsrätten blev en vanligare upplåtelseform än hyresrätten i Stockholm. I hela landet är andelen bostadsrätter 41 procent, och denna upplåtelseform dominerar i två av Sveriges tio folkrikaste kommuner: Uppsala och Stockholm.

I utförsäljningarnas spår satsade allt fler allt mer på sin ägda bostad, vilket fick byggvarumarknaden, möbelbranschen och en allt större livsstilsmarknad att öka. Rot- och rutavdrag skapade arbetstillfällen för hantverksbranschen, medan allt fler kök hamnade i containrar och storsäckar på innerstadens trottoarer. Sociala medier bidrog till en önskan att visa upp den uppgraderade livsstilen, det personliga projektet: kroppen, familjen och bostaden.

Under tiotalet har bostadsrättspriserna gått upp 70 procent i snitt. Motsvarande prisutveckling 2000–2009 var 150 procent. När det gäller antalet nyproducerade bostäder i Sverige åren 2000–2016, i relation till befolkningsökningen, ligger Sverige på 0,38 bostäder per ny invånare. Finland har under samma period den högsta produktionen i Norden, 1,58 bostäder per ny invånare, men lägst trångboddhet har Norge haft under perioden. Sverige har haft den största trångboddheten alla år utom 2007, då islänningarna var mest trångbodda. 

Vad eller vilka ska vi sätta vårt hopp till på en bostadsmarknad där i förlängningen varken låg- eller medel­inkomsttagare har råd att bo i städerna? Under våren med coronapandemi 2020 fick många en tankeställare om vårdpersonalens betydelse för samhällets förmåga att hantera en kris, och att långa restider till en arbetsplats är ett i längden sårbart system. Vad kan vi tänka oss för framtid med denna utveckling? För att kunna rekrytera och för att klara bostadsförsörjningen åt den arbets­­kraft som behövs i städerna kanske vi kommer att se fler arbetsgivare som hyresvärdar, som förr i bonde- och brukssamhällena, där en arbetsgivare dominerar orten. Nackdelarna med detta är att anställda riskerar att förlora sin bostad samtidigt som sitt jobb, och att företagen får en dominerande ställning i bostadsförsörjningen och eventuellt även annan samhällsservice, något som kan betraktas som parallella samhällen.

Bostaden behövs i olika faser i livet: från studentens ekonomi till singelhushåll och familjebostäder. Det gäller att blanda bostadsutbudet inom en ort så att det finns varierande storlekar och upplåtelseformer av bostäder i förhållande till hushållsstorlek och inkomstnivå, för att motverka låg rörlighet på bostadsmarknaden och inlåsningseffekter. När det endast finns bostäder för en inkomstgrupp innebär det att de som exempelvis avan­cerar genom utbildning och professionell karriär och kanske behöver större bostad lämnar området. Att människor som fått jobb och inkomst lämnar ett område, kallas ”lyckoparadoxen” – där individens lycka blir områdets ”olycka”.

Forskning inom bostadsförsörjning, boende och bostadsarkitektur följer inte alltid byggtakten. Trots att det byggs mycket i slutet av tiotalet är det få som forskar i ämnet inom arkitekturen, och det är inte lätt att få forskningsmedel. Men trots intresset från och förväntningarna på arkitekturpraktiken har arkitekter aldrig en­samma löst bostadsfrågan. Det krävs en samlad satsning från det offentliga, med politiskt stöd och gedigen kunskap om marknadsekonomins krafter och riskkapitalets effekter för att lösa bostadsfrågan. Den går tvärs över ämnesgränser som nationalekonomi, sociologi, arkitektur, stadsbyggnad, folkhälsa, arbetsmarknad, politik och hållb­­­arhetsfrågor. Tidigare bostadskriser har inte lösts med mindre än en samlad ansträngning från alla kunskapsområden och en stark politisk vilja att hitta långsiktiga lösningar, och det har fått kosta.

Den avreglerade svenska bostadsmarknaden har hunnit bli 30 år. Under 1990-talet avvecklades bostadsdepartementet och de statliga finansiella styrinstrumenten. Kort därpå inleddes utförsäljning av allmännyttan i stor skala, och utbudet av ljusa, fräscha lägenheter, som alla kunde se och få kunde köpa, fyllde bostadsannonserna. Om klyftorna i samhället i allmänhet och på bostadsmarknaden i synnerhet fortsätter att öka kommer allt fler människor att drabbas av social osäkerhet och stress.

Marmorlinjen kan ses som en linje som både delar och förenar. Verket ingår i Statens konstråds och Statens kulturråds samarbete inom regeringens satsning Äga rum. Foto: Ricard Estay

En rörelse från staden till mellanstora och små städer kan vara en utväg. I Sverige växer nu flera rörelser fram där föreningar bildar egna bostadsbolag på små orter och utvecklar lokalsamhällen med både nya bostäder och renovering av befintliga bostäder. De som driver denna utveckling är ofta högutbildade människor som fattat medvetna beslut att lämna en urban tillvaro och skapa ett mindre stressigt liv på landsbygden. Det krävs stor kunskap, engagemang och envishet för att etablera ett levande samhälle, och det är långt ifrån en lösning för alla som utmanas på bostadsmarknaden, eller som fått ”knuffen” och tvingats anpassa sitt liv efter bostads­situationen i stället för tvärtom. 

Ett bostadsbestånd som tagit lång tid och stora offentliga ansträngningar att bygga upp går snabbt att sälja ut, och risken är stor att köparen säljer efter kort tids innehav för att tillfredsställa en kapitalmarknad som vi själva har bidragit till genom våra pensionsfonder, men som vi har liten eller ingen kontroll över. Genom ökad tvärdisciplinär forskning är det möjligt att skapa lite mer förutsägbarhet i systemet.

Riskkapital tar inte socialt ansvar, det är inte dess uppdrag. En insikt som inte borde gå någon förbi i dag är dock att man inte kan släppa in marknaden på ett område och sedan bli överraskad över att den beter sig som marknad. Det positiva i bostadsfrågan är att problemet är väl formulerat, trots att det är enormt komplext. Många samhällsproblem lider av brist på berättelser, men när det gäller bostadsbehovet börjar bilden klarna för allt fler. Bostaden är inte bara en del av staden, den är en grundläggande förutsättning för ekonomisk och social utveckling, på både individ- och samhällsnivå, hela livet ut. Det visste vi redan. Nu bygger vi på den kunskapen. 

Tiotalets svenska bostad kan du köpa HÄR.

Malin Zimm