Inflyttning in i en av ettorna i Södra Ladugårdsängen. Foto: Linus Sundahl-Djerf

Vilken stad är på väg att byggas med Örebromodellen?

Kan man verkligen bygga snabbt, tätt och samtidigt bibehålla kvalitén? För att få svaret på den frågan åkte Dan Hallemar till Örebro för att syna den prisbelönta  ”Örebromodellen”, en modell som framställts som stadsbyggandets nya universalmodell.

Örebromodellen lanserades som en frälsning för bostadsbyggandet i Sverige. I Örebro hade man knäckt koden för hur man kunde planera bostäder och få dem byggda snabbt. Ingenstans byggdes det fler bostäder per invånare än i Örebro 2016 och 2017. När Boverket 2015 på uppdrag av Fastighetstidningen tog fram siffror på var man byggde flest hyresrätter hamnade Örebro också i topp, 8,3 nya hyresrätter per 1 000 invånare. Häpnadsväckande höga siffror i relation till exempelvis Stockholm (1,8) och Göteborg (1,2).

Biträdande stadsbyggnadschefen i Örebro Martin Willén kommenterade till tidningen: ”Det visar att Örebromodellen fungerar.”

Idén bakom modellen lanserades av Björn Sundin, socialdemokratiskt kommunalråd mellan 2011 och 2017 i staden, även om dess grundprincip använts under en längre tid. Tanken var att kommunen skulle använda markinnehav och planmonopol för att skapa en bra marknad. Kommunen markanvisade endast mark som redan var detaljplanelagd, detta för att, i bästa fall, tiden från markanvisning till byggstart skulle bli mycket kort. Kommunen skulle också tack vare sitt markinnehav be om olika saker som man menar behövdes i staden. När man startar upp detaljplane- och markanvisningsprocessen har man därför en matris där man har ett antal olika kvaliteter som man är ute efter. Det kan vara olika prisklasser, upplåtelseformer, boendeformer eller lägenhetsstorlekar.

En av de mindre bilfria gårdsstråken i Södra Ladugårdsängen passerar just utanför entréerna till ett av de lägre loftgångshusen. Foto: Linus Sundahl-Djerf

Markpriserna är fasta baserade på exploateringsgrad. Detaljplanerna ska vara generella och de slutgiltiga arkitektoniska kvaliteterna ska tas fram i en dialog mellan kommunens planavdelning, byggherren och arkitekterna.

Martin Willén slog fast att ”det absolut viktigaste är att det finns en politik som vill att vi ska vara snabba. Politikerna ser betydelsen i förhållande till marknadens efterfrågan på byggbar mark och bostadsförsörjning”.

Det finns en viktig poäng i den förenklade planprocessen, den är ett konkurrensmedel. I en förklarande artikel i Aktuellt i politiken påpekar kommunen att man ”ser förfarandet med miniminivån i beslutsprocessen som ett konkurrensmedel gentemot Stockholm och andra större städer”.

BoTryggs VD Mehrdad Moghtadai förklarade vad som var så bra med modellen i Aktuellt i politiken 2016: ”Örebromodellen leder till exibla planer, det blir inte så tungrott och vi blir inte låsta vid detaljer. Vi får upp en volym bostäder, och i samråd med kommun och planarkitekter får vi ändå fram kvaliteterna.”

Finansministern Magdalena Andersson åkte till Örebro i februari 2016 eftersom ”Örebro var en förebild” och slog efter sitt besök fast: ”Ni borde utbilda alla kommuner.”

Örebro hade svaret på bostadsfrågan. I en debattartikel i Dagens Nyheter i mars 2016 erbjöd sig kommunalrådet Björn Sundin att ”hjälpa Stockholm att bygga tätt och grönt” och sedan han meddelat att han skulle avgå som kommunalråd i maj 2017 gav han ut boken Samhällsbygget – en personlig handbok i att förändra kommunen (och världen).

Det var aldrig något fel på Örebros självförtroende. Men hur blev det byggda resultatet?

Det första området som började byggas var Sörbyängen i närheten av det område som var bostadsmässa 1992, en mässa som på den tiden återupptäckte den täta staden. Sörbyängen är en märklig stadsdel. Här står några villor, byggda innan Örebromodellen togs i bruk, när marken fortfarande slumpades bort, och intill dem en brokig samling radhus och flerfamiljshus. Det ser ut som om planeringen inte riktigt hunnit med, jag får en känsla av vilda västern. Det är adresser som nu efter fem år får sina gator och trottoarer. Jag får känslan inte av en stad som har en tydlig modell utan av en som har tappat kontrollen.

– Detaljplanen hade ganska många år på nacken och var resultat av dåtidens tydliga politiska vilja att blandningen av bostadstyper skulle vara maximal. Den arkitektoniska brokigheten var inget vi efterfrågade när vi väl skulle sälja marken, men marknaden bidrog till att den förstärktes, säger Peder Hallkvist, Örebros stadsarkitekt, och fortsätter:

– Vi har lärt oss en hel del från det området, det var väl där vi började se både potentialen i modellen och det som inte blev så bra. Det var en tröskel att ta sig över.

Om man rör sig från Sörbyängen till Södra Ladugårdsgärdet kan man följa en förning av modellen. Örebromodellen vilar på ett kvalitetsprogram för varje område eftersom detaljplanerna är generella. Det är kvalitetsprogrammet som ”tillsammans med detaljplanen ligger till grund för de krav som ställs vid försäljning av marken”.

I kvalitetsprogrammet för Södra Ladugårdsängen målas bilden upp av ”en grön och aktiv promenad- och cyklingsstadsdel” med ”gröna innergårdar, högklassig vardagsarkitektur”. Ambitionerna som formuleras i kvalitetsprogrammet är höga:

”Blandningen av byggherrar med olika inriktning ger en variation i skala, arkitektur och boendeformer. Kravet på samordning mellan projektens olika byggherrar och arkitekter ger ett maximerat markutnyttjande och samtidigt arkitektoniskt intressanta och trivsamma boendemiljöer.” Och:

”Utformningen av byggnader och utemiljöer är hanterade med samma omsorg även om materialstandard, byggnadsstorlek och arkitektonisk svårighetsgrad skiljer sig. Arkitekturen befinner sig i framkant oavsett prisklass.”

Ett av flera loftgångshus i området, i bottenvåningen ligger en förskola. Foto: Linus Sundahl-Djerf

På den stora skylten på den obebyggda ängen intill den stora Coop-butiken står ”Fler vill bo i Örebro. Vi bygger 3 000 bostäder”. Ett tiotal nya kvarter står färdiga, intill dem obebyggda ängar i väntan på exploatering.

Det som skiljer stadsdelen från liknande nybyggda stadsdelar i större städer är den vikt man lagt vid parker och offentliga ytor. Det är tätt mellan husen och gränderna är ibland inte mer än åtta meter breda, men en park är ändå aldrig långt borta. Det är förmodligen, precis som i Örebromodellen, ett konkurrensmedel i relation till större städer.

Jag går genom området med arkitekten Jonas Kjellander. Han har sett Örebromodellen ta form och är bitvis kritisk till både processen och det byggda resultatet. Vi blir stående framför några tvåvånings loftgångshus dekorerade med trästag, där bottenvåningarna mynnar rakt ut i gränden. Just de här husen ser, oavsett ambitionerna i kvalitetsprogrammet, relativt billiga ut.

– Det som bekymrar mig är att kvaliteten blir lidande när man initierar så mycket samtidigt och tvingas fatta beslut om marktilldelning på vad jag uppfattar som ett tunt underlag. Man vet inte riktigt vad det är man får. Det är tänkt att bevakas i den byggherredialog som man, med facit i hand, haft alltför stora förväntningar på, menar Jonas Kjellander och fortsätter:

– Den fördjupade analys av funktion och gestaltning som normalt utförs i arkitekttävlingar, av en för den specifika uppgiften handplockad jury, finns det inget utrymme för. Uppgiften stadsarkitekten och enstaka medarbetare får blir för svår, sett till hur mycket som byggts under kort tid. Kvantiteten påverkar ofrånkomligen kvaliteten.

Generella planer riskerar att få svårt att leva upp till ambitionerna om inte kommunen lyckas hålla fast vid de krav man ställde från början. Och med stor volym nya bostäder kan detta bli svårt.

Jag ber stadsarkitekten Peder Hallkvist att beskriva Örebromodellens stadsdel Södra Ladugårdsängen:

–Det finns många bra projekt men så finns det några som inte är riktigt lika bra. Vi har nått en kvalitetsnivå som är bra men kan bli bättre. Generellt tror jag att många upplever att det är prisvärda bostäder, du kan få en nyproducerad bostadsrätt för 25–30 000/m2 i insats.

När det inte har blivit så bra som ni hoppades, vad beror det på?

– Det är när det blir för långt mellan ambitionsnivå och de muskler byggherrarna har. Det kan vara svårt för oss som kommun att avgöra det, vi har inte gått in i deras projektekonomi och granskat, utan vi tänker att de ska klara av det.

– Ofta har byggherrarna gått in i processen med en svårighetsgrad man inte klarar av, man har visat något som har en komplexitet som inte överensstämmer med den ekonomi som man har haft med sig in i projektet. Då har vi hamnat i de här sköna bilderna och då har man i ett alltför sent skede insett att man inte kan uppvisa det.

I kvalitetsprogrammet står att arkitekturen ska befinna sig ”i framkant oavsett prisklass”. När man går runt i Södra Ladugårdsängen så ser ju en del kvarter billigare ut?

– Det var en ambition men just den har inte infriats i alla projekt. Det är viktigt att en stad och en stadsdel inte byggs upp av byggnader där man ser att det där är ett hus för dem som bor dyrt och vissa för dem som bor billigt. Där är vi inte än, där finns det mer att göra, säger Peder Hallkvist.

Ett uppenbart vanligt inslag i stadsdelen är loftgångar. Det tycks ha blivit en universallösning för ett kostnadseffektivt och snabbt byggande. Peder Hallkvist menar att man ska kunna hantera ambitioner och krav som kanske leder till lösningar som loftgångar och få det att se bra ut och nnas med i en trivsam boendemiljö.

– Det är här jag tycker att det krävs en dialog kring den typen av frågor och vi är i en fas där vi försöker utveckla den dialogen. Det handlar kanske bland annat om att ge arkitekten mer inflytande men också ansvar, på samma sätt som vi formulerat i projektet ”Vi ger arkitekten makten”, på en central tomt i staden, och det handlar i sin tur om vad byggherren lovar och vad man kan leverera.

Sörbyängen som byggdes några år tidigare. Foto: Linus Sundahl-Djerf

Södra Ladugårdsängen är en tät stadsdel som bygger vidare på de nya ideal som dykt upp de senaste åren, om olika upplåtelseformer, olika skala och olika täthet inom kvarteren. Idealet från Vallastaden i Linköping och dess mångformighet känns igen även om planprocessen i stort sett är den motsatta. Här styrs inte den formmässiga mångfalden i detaljplanerna utan av de krav, idéer och det urval av aktörer som staden gör och i den dialog som sedan följer efter att den generella detaljplanen är antagen.

Och grunden för såväl detaljplanen som urvalet är något som Jonas Kjellander ser problem med:

– Kravet för att få en marktilldelning är en situationsplan och referensbilder eller inspirationsbilder. Kanske någon enkel volymskiss. Referenser och inspirationsbilder behöver inte vara egna projekt. Lite hårdraget kan man alltså få tilldelning på ett förslag med enkel situationsplan som uppfyller grundkraven kompletterat med läckra bilder från nätet.

Peder Hallkvist ser det annorlunda och menar att kommunen tvärtom lägger väldigt mycket tid på att skaffa sig en helhetsbild kring byggaktör och arkitekt som omfattar mycket mer än det man ser på bilderna.

– Det är en avancerad bedömning som vi måste göra när vi väljer kontor, att se förbi de flashigaste bilderna och de vackraste orden som ibland är ganska många, säger han.

– Vi försöker få både arkitekter och byggaktörer att föra dialogen på ett sätt så att de bilder man visar i början också leder till ett resultat i slutänden, så att det inte bara blir snygga visionsbilder, att man kan ifrågasätta och diskutera bilden och vad som kan bli verklighet. Det är en utmaning, menar Peder Hallkvist.

I Sörbyängen kom det uppenbarligen lycksökande byggare som sedan försvann. Hur ser er relation ut till tilltro och misstänksamhet i relation till alla de som nu kommer till Örebro för att få bygga? Själva modellen har ju ändå gjort det lättare att chansa och ansöka om ett kvarter att bygga på?

– När vi sätter igång och pratar är överklagandefasen passerad, vi skissar oss fram till ett reservationsavtal där vi låser den arkitektoniska kvaliteten, sedan kommer processen med bygglov, innan vi säljer marken. På så sätt försöker vi säkra kvaliteten samtidigt som det går snabbt.

– Vi har en tilltro till att de som ansöker kan bygga bra, men vi garderar oss genom att skriva ett bindande avtal om kvalitet. Det finns både tilltro och en viss misstänksamhet. En del tycker det är smärtsamt med mycket dialog och att behöva stå för vad man egentligen visade med de första bilderna, vi har möjlighet att sparka ut de som inte uppfyller våra krav, och det har skett både i förstudien och i senare skede.

Den centrala parken förbi Södra Ladugårdsängen är en del av ett parkstråk som planerades redan 1992 när det var bomässa i Örebro. Foto: Linus Sundahl-Djerf

Jonas Kjellander menar att staden vet för lite om vad man får i praktiken.

– Poängen med detaljplaneinstrumentet är ju att i demokratisk ordning i viss mån styra och bevaka hur staden utvecklas. Att inte lämna walkover till marknadskrafterna. Om snabbhet och smidighet blir det som prioriteras hamnar denna aspekt på undantag, säger Jonas Kjellander.

Men han är ändå förhoppningsfull nu när byggtakten kanske avtar något:

– Om utbyggnadstakten stabiliseras kanske vi kan väcka nytt liv i de kreativa idéverkstäderna med byggherre, arkitekt och stadens planerare vid samma bord.

Det är inte helt lätt att med utgångspunkt från Södra Ladugårdsängen få syn på vilken stad som är på väg att byggas med Örebromodellen. Det kan bli banala punkthus i kanten av en rondell eller de enklaste av moduler staplade på varandra med torftigt påhängda balkonger, men också fina halvöppna kvarter med rejäla förskolor i bottenvåningen eller klassisk gedigen kvartersbebyggelse. Stadsstrukturen är enkel, så få bilar som möjligt inne på gator och kvarter, parkering under mark eller i parkeringshus i utkanten, inga genomfartsleder, skolbyggnader med höga ambitioner och parker är ett viktigt argument för att sälja eller hyra ut bostäder i en stad som Örebro som inte har råd med samma täthet som storstäderna eftersom kraven från medborgarna ser annorlunda ut.

Betraktar man många stadsbyggnadsprojekt i Sverige just nu framträder ett mönster, det är kreativiteten på de enskilda tomterna städerna vill åt. Staden är en hårdvara som kreativa entreprenörer ska fylla med olika lösningar på samtidens frågor om bostadsbrist, ojämlikhet, ohållbarhet, utprisning. Det är något av en app-urbanism som blir synlig, där enskildheterna blir viktigare än helheten. Och precis som med apparna i telefonens rutnät finns det verkligen värdefulla och bra svar, men också sådant som är lite tunt.

Jag frågar stadsarkitekten Peder Hallkvist om han inte är orolig för att Örebro blir ett fullskalelabb för en modell för snabbt och effektivt stadsbyggande som fortfarande letar efter sin slutgiltiga form.

– Vi har byggt tusentals bostäder med modellen som grund. Vi låser de viktigaste egenskaperna i detaljplanen som innehåll, kvartersstruktur och sammanhang men detaljstyr inte sådant som ändras över tid. De stadsdelar som har vuxit fram och som håller på att växa fram är varken bättre eller sämre när man tittar på jämförbara städer.

Det som modellen kretsar kring, menar han, är att de bestämde sig för att de skulle hantera en befolkningsökning som var extrem och inte gnälla på att lagstiftning begränsar:

– Vi är bäst i landet på att bostadsförsörja. Det finns mycket vi kan utveckla, vi är inte nöjda, det finns mer att skruva på i modellen.

Örebromodellen har dragit till sig många hugade bostadsbyggare. Ibland kanske fler än man önskat. Många av dem såg hastigheten och mängden som det som lockade. Det var i Örebro det hände. Nu svalnar konjunkturen och ser man på de arkitektkontor och byggbolag som valts ut för att bygga de kommande kvarteren finns det chans att de värdefulla svaren med kvalitet ökar.

Och då kanske Örebromodellen kan bli så där bra som så många tänkte att den var redan från början.

 

Dan Hallemar
Dan Hallemar är journalist och landskapsarkitekt. Dan är förläggare på Arkitektur förlag, redaktör på tidskriften Arkitektur och driver tillsammans med Håkan Forsell podcasten Staden.

Annons: